江门农商银行存量首套住房贷款利率调整常见问题

1.我有未结清的房贷，这次能调整吗？

答：本次调整范围是指存量首套住房商业性个人住房贷款，具体包括2023年8月31日前我行已发放的和已签订合同但未发放的首套住房贷款，或实际住房情况现已经符合所在城市首套住房标准的住房贷款。

住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房（含商住两用房）的贷款，不在本次调整范围内。当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。

2.什么是首套房贷？

答：首套住房贷款包括两种情况：一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款；另一种是贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。

3.我办贷款时不是首套房贷，如何确认现在是不是？

答：这个取决于您当前实际住房情况是否已经符合江门市首套住房标准。如已符合，可以认定为首套房贷。

例如，如果您贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，本次可以申请按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在江门市的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房的，本次可以申请按首套执行。上述情形下，需要您提供相应的证明材料。

如果您仍无法确认自己是否符合首套房标准，请联系按揭贷款经办支行。

4.如果首套房贷现在有拖欠本息，能调吗？

答：符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以申请。实际执行需根据具体情况判断，您可咨询贷款经办机构。

5.我的利率能调到多少？

答：目前，房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的。按照人民银行通告，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

因此，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。

例如，假设您现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那您的贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。若按有关规则，假设您的存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+0个点，那本次您的利率就会下调90个点（即90个点-0个点），也就是您的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.2%。

我行会在上述空间内，充分考虑百姓诉求，保证客户权益，进行调整。

6.这次利率具体调整到什么水平？

答：符合本次调整范围的贷款，根据贷款发放时间按以下两个时间段确定调整水平：

2022年5月17日（含）前发放的贷款，一般情况下调整为LPR；

2022年5月18日（含）之后发放的贷款，一般情况下调整为LPR-20个基点。

例如，您的贷款是2022年4月发放的浮动利率贷款，执行利率为LPR+50个基点，当时江门市首套住房贷款利率下限为LPR，您的贷款利率本次调整到LPR+0个基点。

7.如何理解“调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行”？

答：LPR是由人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性贷款参考利率，有1年期和5年期以上两个期限品种。绝大多数住房贷款合同期限在5年以上，以5年期以上LPR作为定价基准，即以“5年期以上LPR+xx个基点”的形式确定贷款利率。原贷款合同期限在5年（含）以下的，以1年期LPR作为定价基准，即以“1年期LPR+xx个基点”的形式确定贷款利率。

本次调整的是加点部分，不涉及LPR取值调整。

8.本次调整适用的LPR值是多少？

答：采取LPR定价方式的贷款利率，由LPR和加减点值形成。LPR会随市场利率变化而变动，全国银行间同业拆借中心和人民银行网站一般会在每月20日公布最新的LPR，一年内可能变动多次。存量个人住房贷款适用的LPR也会变化，根据相关法规和合同约定，每年调整一次，通常在每年1月1日或贷款发放日的“对月对日”调整（具体在贷款合同中有约定），调整时适用当时的LPR。由于每个借款人选择的LPR调整日期可能不同，当前每笔贷款实际适用的LPR值可能存在差异，所以您的具体LPR值仅在贷款重定价日可能发生变化。

例如，您的贷款发放日为2020年7月3日，贷款期限为20年，执行利率为LPR+50个基点，合同约定的LPR调整日期为贷款发放日的“对年对月对日”，则LPR就在每年7月3日调整一次，您贷款目前适用的LPR是2023年6月公布的5年期以上LPR（4.2%），当前执行利率是4.2%+50BP为4.7%，本次调整后您的执行利率将是4.2%+0BP，您的LPR本次不发生变化，而是在2024年7月3日调整。

9.这次调整需要借款人主动申请吗？

答：对于原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率且当前为LPR定价的浮动利率的房贷，我行将于2023年9月25日起主动批量调整，无需借款人单独提出申请。

需要借款人提出申请主要有以下三种情况：

一是贷款发放时不符合首套住房标准，但当前实际住房情况已符合所在城市首套住房标准。

二是当前执行固定利率的存量住房贷款。

三是当前执行贷款基准利率定价的存量房贷。

如贷款当前存在逾期的暂不调整，须借款人归还积欠本息后再申请；如贷款当前处于不良状态的暂不调整，借款人需在贷款状态变为正常后再向我行申请。

10.我的贷款什么时候可以调整？

答：我行高度重视这次调整工作，正在抓紧制定具体实施细则，进行准备工作，确保按人民银行要求9月25日可提供服务，充分保证客户利益。

对于原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷，我行将于2023年9月25日起主动按上述调整范围及调整规则统一批量调整贷款利率，无需客户申请。

对于不符合我行主动批量调整的情形，可于2023年9月25日起向我行提出申请，2023年10月22日（含当日）前完成申请的，我行将于2023年10月25日起对审批通过的业务进行集中统一利率调整。

2023年10月22日后，对于前期未调整但符合利率调整条件的存量首套商业性个人住房贷款，客户仍可向我行提出利率调整申请，我行将对审批通过的业务进行利率调整。

11.我的贷款发放时是二套，但当前实际住房情况已符合所在城市首套住房标准，需要提供什么证明材料？

答：您需要提供身份证、婚姻状态证明、住房套数查询结果或认定证明。

住房套数查询渠道包括：侨都之窗、粤省事等。

12.固定利率和基准利率的客户如何操作，需要哪些材料？申请后多久可以审批通过，何时生效？

答：对于固定利率贷款，按照相关法规和合同约定，贷款利率值是固定的，在借款期限内将一直保持不变。对于基准利率定价贷款，LPR改后未公布新的贷款基准利率，贷款利率值实际长期保持不变。

从充分考虑客户诉求角度，本次拟将固定利率贷款和基准利率定价贷款纳入调整范围。需要由借款人提出申请，将固定利率贷款或基准利率定价贷款转换为采用LPR定价的浮动利率贷款，并按我行《关于存量首套住房贷款利率调整事项的通告》规则进行利率调整。未申请转换的，本次将无法办理。

例如，您的贷款为固定利率贷款，贷款利率为5.1%，如选择转换为LPR浮动利率，相应期限LPR为4.2%，转换后贷款利率为LPR+90个基点。按照本次利率调整规则，如您的贷款适用的利率调整水平为LPR，则您的贷款利率将调整为LPR，即下降90个基点，从原来的5.1%降至4.2%。后续，您的贷款利率将按照合同约定随LPR变动。

13.如何查询我的贷款利率？

答：当前您可通过广东农信APP“首页-贷款-我的贷款”栏目进行查询，选中要查询的贷款，点击“详情”，即可查询目前贷款利率水平。

14.贷款状态为不良如何进行利率调整？

答：符合本次调整范围的贷款，如果贷款状态为不良，可在贷款状态转为正常后，进行申请利率调整，我行将逐笔进行人工审核，具体审批结果以我行通告为准。

15.如何查询我的利率调整结果？

答：调整成功后，当前您可通过广东农信APP“首页-贷款-我的贷款”栏目进行查询，选中要查询的贷款，点击“详情”，查询利率调整结果。

16.“二套转首套”房贷利率调整如何申请？

答：您可于9月25日起到原贷款服务行提交申请，我行业务人员收集并核实资料，对于符合调整范围的贷款经审批通过后进行利率调整。

17.线下方式如何办理利率调整？

答：您可到原贷款服务行办理利率调整。办理时，如属于“二套转首套”情况的，还需要提供婚姻证明、首套住房贷款证明材料等。

18.“二套转首套”房贷为什么不能和首套房贷一样直接调整？

答：二套房认定的情形复杂多样，无法通过银行系统直接识别。根据相关部门要求，对符合“二套转首套”房贷，要求进行审核，因此需要您向我行提供首套房贷款相关佐证资料，感谢您支持与理解！

19.集中申请期后还能办理利率调整吗？

答：集中申请期后，您可继续向我行提交利率调整申请。我行将逐笔进行人工审核，审批通过后T+1日起按新的利率水平执行。

20.可以跨行置换存量首套房房贷吗？

答：不可以。借款人应向原贷款承贷银行提出置换或者降低利率的申请。

21.银行对我的贷款利率进行了批量调整，我想调回原来的利率，可以吗？

答：我行充分保证借款人合同权利和消费者权益，充分尊重借款人选择权，如您对利率批量调整存有异议，可在利率调整后一个月内联系贷款服务行。

22.通过新发放贷款置换和协商变更合同利率具体是指什么？有什么区别？

答：新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷。协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。对于借款人而言，由于已经确切调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率下限，这两种方式调整的结果无明显区别。考虑到您操作的便利性，我行采取变更合同利率方式。如您有其他服务需求可联系贷款服务行。