万科A(000002)公司2020年年报点评

投资建议：公司一直是运营稳健的板块龙头，在三条红线、贷款集中度及土地集中出让等行业政策先后颁布的背景下，我们看好公司优质高效的运营能力。此外公司多元化业务稳步推进，未来发展值得期待。我们预计公司21~23年分别实现归母净利润449.96、508.12及569.83亿元，同比分别增长8.4%、12.9%及12.1%，EPS3.87、4.37及4.90元/股，对应PE7.7、6.8及6.1倍，给予公司2021年9-10倍PE估值，对应目标价34.8-38.7元，维持“推荐”评级。

事件：3月30日，万科发布2020年年度报告，全年公司实现营业收入4191.12亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润415.16亿元，同比增长6.80%；实现基本每股收益3.62元，同比增长4.52%，每股拟派送1.25元。

毛利率下滑，业绩平稳增长：营收中房地产开发及相关业务比重占95.5%，物业服务比重占3.7%，同上年年末基本持平。房地产业务方面，公司实现结算面积2889.4万平方米，同比增长17.4%；实现结算收入3774.2亿元，同比增长13.0%，结算均价由去年同期的13577元降至13062元。利润率方面，公司房地产开发相关业务扣税毛利率22.6%，同比下降4.6pct，创近几年新低，主要受过去两年地价较高而销售限价影响。受益三费率下降及投资收益大幅上升公司净利润实现正增长。截止2020年末，公司已售未结面积及金额分别为4918.6万方及6981.5亿元，已售未结金额覆盖营收近1.7倍，可结算资源充足。21年公司计划开竣工分别为3148万方及3588万方，竣工面积超过新开工面积，同比升6%，为21年业绩提供支撑。

财务表现整体稳健，预计年内降至绿档：2020年末公司剔除预收账款后的资产负债率70.4%，仅高于三条红线标准0.4pct；净负债率进一步降至18.1%，维持行业低位；现金短债比达1.8倍。总体来看公司处于三条红线黄档，且距绿档差距较小，预计将于2021年内降档，财务表现整体稳健。年内公司累计完成89.8亿元公司债发行，利率范围1.90%~5.35%，处于同期行业公司融资成本低位，优势凸显。